Риски долевого участия в покупке квартиры

В наши дни актуальной является проблема, связанная с приобретением жилья. С каждым месяцем его стоимость возрастает, и жители страны стремятся хоть как-то обеспечить себя и свою семью жилой площадью.

Справиться с этим помогают ипотеки, предоставляемые банками, а также долевое участие.

Каковы риски ДУ при приобретении жилья и как их избежать? Эти и другие вопросы будут затронуты в статье.

Что это такое?

Долевое строительство представляет собой инвестиционный инструмент.

Его задача – позволить жителям России покупать квартиры по доступной стоимости, а строительным компаниям моментально реализовывать объект и оплачивать все затраты.

С каждым годом долевое участие становится все более популярным.

Обусловлено это массой преимуществ, к которым относится:

• низкая стоимость;
• отсутствие долгих юридических процедур, связанных с оформлением;
• возможность приобрести жилье в рассрочку без обращения в банк.

Однако имеются и минусы, главный из которых – большое количество обманутых дольщиков.

Законодательная база

Законодательную базу этого вопроса составляет не только Жилищный Кодекс РФ, но и Федеральный Закон №214. Он регламентирует порядок и условия долевого строительства.

На основании этого документа происходит оформление договора. Им предусмотрены основные права и обязательства сторон.

В соответствии с Федеральным Законом строительная компания дает гарантию дольщикам. Она заключается в том, что застройщик не имеет право оформлять долевое соглашение до момента, пока не выполнит ряд требований.

К установленным государством условиям относится то, что строительная компания должна:

• приобрести земельную территорию;
• в общем порядке оформить разрешение на строительные работы;
• опубликовать в СМИ декларацию о проекте не менее чем за две недели до начала строительства.

ФЗ предотвращает некоторые риски – к примеру, двойные продажи квартир. В соответствии с этим нормативно-правовым актом требуется каждый договор регистрировать в общем порядке в соответствии со статьей 17 ФЗ № 214.

Оформление ДДУ

Самый главный аспект вопроса – оформление договора долевого строительства.

В нем обязательно требуется указать следующие сведения:

1. Наименование строительного объекта, его точное месторасположение.
2. Наименование обеих сторон – Дольщика и Застройщика.
3. Сроки строительства.
4. Техническое состояние квартиры.
5. Проектная характеристика.
6. Порядок внесения платежей, их размеры.
7. Указание, какая ответственность ложится на одного из участников, если он решит воспользоваться обманным путем, дабы получить деньги.

При изучении соглашения требуется проявить большую внимательность. Лучше всего обратиться к юристу, чтобы он самостоятельно просмотрел все условия.

Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве.

Долевое участие в покупке квартиры

Долевое участие в приобретении жилой площади является средством инвестирования.

Стать покупателем может как физическое, так и юридическое лицо.

ДУ осуществляется на основании договора, в котором указываются главные права и обязанности сторон.

Как приобрести?

Чтобы приобрести квартиру у Застройщика, необходимо заключить договор долевого участия, предварительно выбрав строительную компанию. При выборе необходимо учитывать отзывы и рецензии, количество лет работы на рынке, качество возведенных объектов.

Не рекомендуется заключать соглашение с непроверенными компаниями. Это позволит избежать в дальнейшем и проблем и свести возможные риски к минимуму.

Ипотека

Накопить финансовые средства для покупки жилья невозможно. Подобные суммы можно взять в долг только у банковской организации. Она в свою очередь требует залога, чтобы свести свои риски к минимуму. В его качестве могут выступать права на строящееся жилье.

Некоторые строительные компании:

• предлагают квартиры по низким ценам;
• но требует внесения всей суммы полностью.

В такой ситуации можно прибегнуть к услугам банка, чтобы получить ипотеку. Рекомендуется оформить целевой кредит – по нему намного ниже процентная ставка.

Риски

При заключении долевого соглашения присутствуют большие риски. Во-первых, стоит обращать внимание на срок получения разрешения на строительство дома.

ФЗ №214 вступил в силу с 2005 году, поэтому, если строительная компания зарегистрировалась ранее, то она имеет право применять старую схему по составлению договора.

Другой риск заключается в использовании векселей. Часто, чтобы не нарушить законодательство, строительные компании занимают деньги у физических лиц под вексель.

Суть заключается в том, что:

• человек, желающий купить жилье, заключает не стандартный договор, а соглашение купли-продажи квартиры и купли-продажи векселя;
• дольщики не получают жилую площадь, а владеют обязанностью её передачи.

Следующей рискованной ситуацией является заключение предварительного соглашения.

Схема скрывается в том, что:

• строительная компания как только получит разрешение на использование сооружения, повторно заключит договор купли-продажи, но уже не предварительный, а основной;
• получается, дольщик должен повторно приобрести её и снова заплатить деньги в карман застройщика.

И другая наиболее распространенная схема строится на том, что застройщик не выполняет договорные обязательства, вследствие чего дольщик вынужден расторгнуть договор (что возможно на основании статьи 9 ФЗ №214).

По договору строительная компания выплачивает всего семьдесят процентов от всей суммы, остальные он получает только в страховых ситуациях.

Все эти моменты указываются в страховом соглашении, и если причины, в соответствии с которой произошло расторжение договора, нет, то дольщику остальные тридцать процентов не вернут.

Ответственность сторон

В соответствии с договором долевого участия и статьей 10 ФЗ № 214 на каждого участника ложатся права и обязанности.

Если одна из сторон нарушает свои обязательства и затрагивает права второй, то она несет ответственность.

Ответственность определяется в соответствии с заключенным договором. Одной из мер является выплата неустойки. Как правило, она назначается за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию.

Стороны самостоятельно определяют, какая ответственность на них будет ложиться за невыполнение условий.

Это может быть:

• снижение стоимости квартиры;
• компенсация;
• расторжение договора.

Здесь можно скачать образец уведомления о выплате неустойки по договору долевого участия.

Меры безопасности

К числу мер безопасности при заключении договора относятся следующие действия:

1. Выбирайте только проверенные строительные компании, зарекомендовавшие себя на строительном рынке.
2. Изучите отзывы и рекомендации по выбранному Застройщику.
3. Внимательно просматривайте условия договора.
4. Обратитесь за юридической помощью, чтобы снизить вероятность обмана.
5. Проследите, чтобы в договоре указывалась стоимость жилья, сроки его сдачи, действие гарантии (на основании статьи 7 ФЗ № 214).

Другой мерой безопасности является проверка всей необходимой документации у застройщика.

К ней относится:

• договор, в соответствии с которым строительная компания имеет право распоряжаться участком земли;
• архитектурный проект;
• государственное разрешение на возведение постройки.

Налоговый (имущественный) вычет

В соответствии с действующим законодательством гражданин имеет право получить налоговый вычет, если он купил жилье в доме, строительство которого продолжается по ДДУ.

При этом требуется дожидаться оформления свидетельства о правах собственности на квартиру.

Для этого требуется обратиться в налоговую службу и подать соответствующее заявление.

На видео о приобретении жилья