Заключение договора долевого участия в строительстве

На рынке инвестиций покупка и продажа недвижимости всегда будет пользоваться популярностью.

Юридические и физические лица предпочитают вкладывать свои сбережения в покупку квартиры на стадии строительства.

Что это такое?

Непосредственным участником договора долевого участия считается человек, выступивший покупателем доли жилого объекта недвижимости в строящемся здании.

Дольщиком может выступать любая компания, которая хочет приобрести объект для своих производственных нужд, например, выкупить первый этаж для постройки магазина. Также юридическим лицом может быть и агентство недвижимости.

Независимо от того, кто выступает участником – физическое или юридическое лицо, к ним предъявляются общие требования.

Законодательство

Понятие договора долевого участия существует уже достаточно давно, но только в 2005 году термин закрепился законодательно.

Составление документа позволяет закрепить права всех участников и обезопаситься от юридического мошенничества.

ФЗ 214

Федеральный закон № 214 начал действовать с 1 апреля 2005 года.

В нем дается следующее определение договора – между строителем и покупателем составляется сделка долевого участия, согласно которому строящая компания обязуется в установленный срок сдать необходимый объект недвижимости и передать его покупателю для эксплуатации.

При этом покупатель обязуется:

• соблюдать договорные условия;
• оплатить стоимость объекта в полном размере.

Договор долевого участия

Участники ДДУ должны обязательно учитывать направленность документа и подробно оговаривать все пункты, чтобы потом не возникало недоразумений.

В строительстве

Образец договора долевого участия в строительстве 2020 года должен состоять из следующих пунктов:

• информация о строящемся объекте недвижимости, а именно о его части, которую застройщик передает инвестору после введения дома в эксплуатацию;
• конкретные сроки строительства и срок сдачи жилого помещения;
• стоимость недвижимости, процедура и временные границы оплаты;
• установленные гарантийные сроки на часть строительного объекта.

Многоквартирный дом

Важно составлять договор по всем законодательным правилам. При покупке доли в многоквартирном доме следует указывать адрес недвижимости, возможный номер квартиры, земельный номер участка, а также этаж.

Также в договоре необходимо прописывать уменьшающий коэффициент, который может присутствовать при строительстве квартиры, пристройке лоджий и балконов.

Кроме того, с 2020 года обязательным является условие денежных гарантий, что позволяет инвестору быть уверенным в выполнении застройщиком своих обязательств.

На что обратить внимание?

По закону № 214 ДДУ должен отвечать определенным условиям:

1. Только прямые агенты или строительные компании имеют право привлекать финансовые средства покупателей для застройки недвижимости на основании составленного договора.
2. Лицо в виде застройщика может привлекать деньги инвестора только после того, как будет получено разрешение на застройку, госрегистрации имущественных прав на землю, предоставленную для строительства, а также после ознакомления участника с проектной декларацией.
3. Кроме того, застройщик обязан выбирать способ учета долевого участия в создании недвижимости, ориентируясь на выбранный метод организации стройки.

Оформление

Обязательным условием данного договора является письменная форма.

Устный договор считается юридически ничтожным.

Государственная регистрация

Документ подлежит непременной регистрации в Росреестре:

• оригинал бумаги с поставленным штампом остается у строительной компании;
• копия выдается на руки покупателю;
• еще одну копию забирает регистрационный орган.

Образец 2020 года

В любом образце долевого участия следует прописывать конкретные моменты по строящемуся объекту:

• срок сдачи недвижимости;
• подробное описание будущего жилого объекта;
• гарантийный срок – 5 лет на квартиру и 3 года на техническое оборудование и коммуникации;
• график оплаты и точная стоимость помещения.

 

Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве.

Госпошлина

Для физических лиц стоимость госпошлины составит 200 рублей, а для юридических участников размер налога может доходить до 4 тысяч рублей.

Сроки

Максимальный установленный срок для регистрации договора составляет не более одного месяца.

Необходимые документы

Для государственной регистрации участники должны предоставить следующие документы:

• заявления в двух экземплярах от каждой стороны;
• заверенные у нотариуса копии договора;
• оригинал и копия кадастрового плана земли;
• декларация по строящемуся объекту;
• оригинал и копия правоустанавливающих документов на конкретный участок;
• подтвержденное разрешение на застройку земельного участка в двух экземплярах;
• подробная информация о строительном объекте – его размер, количество помещений и др.

Предварительный договор

Чтобы обезопасить себя от мошенников и обмана, многие предпочитают составлять предварительный договор.

Законодательно он является всего лишь актом, в котором указывается намерение о составлении полноценного долевого договора в будущем.

Важно при составлении предварительной сделки прописать сроки и процедуру составления настоящего ДДУ.

Тут представлен образец предварительного договора долевого участия в строительстве.

Подводные камни

Несмотря на то, что закон 214 создавался для защиты покупателей, многие аферисты все равно находят в нем лазейки. Поэтому следует проявлять внимательность при составлении документа.

Неустойка и ее расчет

Если участник договора в виде застройщика сорвал сроки сдачи объекта, то другой участник имеет право востребовать с него неустойку. Она рассчитывается в размере одной трехсотой ставки, что определяется рефинансированием Банка.

С даты просрочки пени взимается за каждый просроченный день.

Решение проблем, связанных с мошенничеством

При подписании договора важно заранее проверить репутацию строительной компании. Можно почитать отзывы бывших клиентов, найти необходимую информацию в интернете или получить консультацию у профессионального юриста.

Не менее важно проверить наличие всех пунктов в договоре, оговорить с застройщиком все возможные риски, так как в случае отсутствия необходимых условий, вы не сможете доказать свою правоту по закону.

Страхование

Договор участия в долевом строительстве можно застраховать.

Данную услугу предоставляют многие юридические компании, это позволит свести все риски к минимуму.

Кроме того, юристы при страховании проверят правильность составленного договора.

Расторжение

Многих интересует вопрос, а как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве.

Участник составленного документа имеет право в одностороннем порядке отказаться от существующего договора, если второе лицо не выполняет конкретные пункты сделки.

Переуступка прав требования

Уступкой существующих прав называют такую форму сделки, в результате которой лицо передает другому участнику договора право требовать исполнения всех договорных пунктов у третьего лица.

Данное правило относительно долевого строительства подтверждается статьями 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На видео о заключении договора