Основные этапы покупки квартиры

Мечта иметь собственную квартиру вполне естественна для всех современных людей. К большому сожалению, цены на недвижимость могут значительно отдалить момент достижения этой цели.

Если же вы все-таки накопили средства на покупку жилья, или собрались брать его в ипотеку, следует хорошо разобраться в нюансах приобретения недвижимости.

Знание основных правил позволит вам избежать многих неприятностей, не попасть в руки мошенников, а также значительно приблизить момент заселения в купленное жилье.

Выбор жилья

При подборе квартиры следует обращать внимание не только на ее стоимость, как делают в большинстве случаев жители России, но и на многочисленные другие факторы, указанные ниже:

1. Местоположение здания с квартирой в городе. Если у вас нет возможности или желания покупать недвижимость в самом центре, присмотритесь к спальным районам с развитой инфраструктурой. Желательно, чтобы рядом была транспортная развязка и некоторые необходимые муниципальные учреждения, включая школу, больницу, детсад и другие.
2. Тип квартиры. Здесь можно присмотреться к новостройке и вторичному жилью. Первое отличается новым и более современным состоянием, а второе – доступной стоимостью, зачастую хорошим и свежим ремонтом, да и само жилье уже проверено и обжито.
3. Дополнительные опции. Если у вас есть личный транспорт, очевидно, что следует выбирать квартиры в домах, оборудованных собственной парковкой или хотя бы вместительным гаражным комплексом. В случае с новостройками проблем не будет. Если вы заботитесь о безопасности, дом под охраной ЧОП, со шлагбаумом и системой видеонаблюдения так же будет более приемлемым выбором, нежели обыкновенный.

Также при выборе квартиры следует обращать внимание на наличие высоковольтных линий и вредных предприятий поблизости. Если таковые имеются, лучше подобрать другой вариант.

Риэлтор или самостоятельно?

Этот вопрос часто поднимается людьми, которые собираются купить квартиру, но пока еще не решаются на конкретные действия.

У риэлтора, как специалиста, есть следующие достоинства:

• профессионализм и опыт, позволяющий подобрать действительно хорошее жилье со стоимостью, полностью оправдывающей качество;
• умение вести переговоры с продавцами недвижимости, составлять документы и следить за правильностью заключения договоров с юридической точки зрения;
• возможность ответить на все вопросы покупателя и продавца, урегулировать спорные моменты и найти компромисс в сложных ситуациях.

Также риэлтор поможет вовремя раскрыть мошенничество и не попасться тем самым на уловку обманщиков.

Недостатки специалиста – зачастую высокая стоимость услуг, а также возможность попасть на лжепрофессионала, который работает не ради вашего результата, а ради выгоды.

Если вы уверены, что сможете справиться со всеми этапами покупки квартиры своими силами – действуйте самостоятельно.

В таком случае риски, конечно же, выше, чем при работе с профессионалом, однако при условии успешной сделки вы сможете значительно сэкономить на услугах риэлтора, а сохраненные таким образом деньги потратить на отделочные работы, покупку новой мебели или другие полезные цели. Окончательное решение в этом вопросе будет за вами.

Этапы покупки квартиры

Стандартные этапы покупки квартиры в обыкновенном случае выглядят следующим образом:

1. Поиск подходящего объекта недвижимости.
2. Осмотр выбранной квартиры. На этом этапе необходимо убедиться, что качество жилья полностью соответствует заявленному, цена квартиры не завышена, а все документы собственника находятся в полном порядке. Также можно устроить адекватный торг.
3. Подписание договора купли-продажи. Ответственный этап, который устанавливает обязательства каждой из сторон договора и становится предпосылкой к передаче денег от покупателя продавцу. Желательно доверить составление договора профессионалу.
4. Передача денежных средств. После того, как договор подписан, можно произвести оплату покупки. Иногда оплата вносится до подписания, однако этот способ не всегда надежен.
5. Регистрация права собственности. Процедура, которая устанавливает за покупателем квартиры право на ее собственность. Это заключающий этап приобретения квартиры.

Стоит отметить, что в зависимости от конкретного случая, некоторые из которых рассмотрены ниже в статье, указанный порядок может изменяться и дополняться новыми пунктами перечня.

В новостройке

Если вы хотите купить квартиру в новостройке, придется проводить все операции с застройщиком либо агентством недвижимости.

Рекомендуется покупать жилье именно у закрепленной за ним строительной организации, так как в этом случае обойдется дешевле, да и вы сможете узнать подробную информацию о репутации застройщика, а также о мнении реальных покупателей.

Особенности покупки жилья в новостройке состоят в следующем:

• обязательно проверьте законность строительства здания на официальном сайте ЕГРП;
• узнайте, в порядке ли все документы и разрешения застройщика;
• перед покупкой проверьте сайт застройщика на предмет наличия проектной декларации.

Порядок оформления жилья в новом здании не отличается от стандартного – здесь так же надо составить и подписать договор, внести оплату за жилье и зарегистрировать право собственности.

Отличия будут заметны в случае покупки новой квартиры в ипотеку, он будет рассмотрен далее.

Тут можно скачать образец договора покупки квартиры в новостройке.

На вторичном рынке

Рекомендуется обратиться к опытному агенту недвижимости, чтобы он помог вам подобрать хорошую квартиру на вторичном рынке жилья, которая будет полностью оправдывать свою цену.

Далее необходимо:

• осмотреть квартиру;
• обсудить условия сделки с продавцом;
• по возможности договориться о снижении цены (торг);
• заключить договор;
• оплатить сделку одним из безопасных способов взаиморасчета.

Покупка квартиры на вторичном рынке – одна из наиболее простых операций с недвижимостью, но даже несмотря на это нельзя терять бдительности при сделке.

Тут можно скачать образец договора покупки квартиры во вторичном жилье.

По ДДУ

Этот случай является частным вариантом покупки квартиры в новостройке, и поэтому порядок действий имеет много общего.

Стоит обратить внимание на следующие документы застройщика:

• разрешение на строительство;
• право собственности на застраиваемый земельный участок;
• проектная декларация;
• набор учредительных документов.

Эти документы застройщик обязан предоставить любому заинтересованному в подписании договора ДДУ лицу, поэтому при отказе рекомендуется развернуться и уйти – на лицо явная вероятность попасть в руки мошенников и остаться в итоге обманутым дольщиком без денег.

Тут представлен образец договора долевого участия при покупке квартиры.

В ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку имеет свои многочисленные особенности, представленные далее:

• необходимость проведения независимой оценки выбранного объекта недвижимости;
• зачастую требуется страхование заемщика за собственный счет;
• сначала выбирается кредитное предложение, а уже потом – квартира для покупки;
• необходимо предоставить большой пакет документов, в том числе справки о доходах.

Этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку выглядят следующим образом:

1. Клиент выбирает банк и подходящее кредитное предложение.
2. В банк предоставляется пакет документов, далее – рассмотрение заявки.
3. Подбирается устраивающий заемщика объект недвижимости.
4. Проводится оценка квартиры, сертификат отправляется в банк.
5. После подтверждения ипотеки – подписание договора.

При обращении за ипотекой следует хорошо оценить свои финансовые возможности на несколько лет вперед, чтобы в сложной ситуации не попасть в долговую яму по причине превышения размера месячного платежа по ипотеке над заработной платой или другим доходом.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры в ипотеку.

У застройщика

Похожие случаи уже были рассмотрены выше, однако приобретение квартиры на начальном этапе строительства имеют свои нюансы. Например, более низкая стоимость жилья, которое на стадии котлована теряет в цене до 30%. Представьте, какую сумму на этом можно сэкономить.

Застройщики охотно продают еще не построенные квартиры в доме на стадии возведения, так как им самим выгодно привлекать «живые», а не кредитные средства для строительства.

Чтобы не попасть на обман, перед покупкой квартиры в строящемся доме узнайте всю возможную информацию о застройщике – его репутацию, перспективность, данные о предыдущих проектах, отзывы в Сети от реальных покупателей. Не пропускайте этот шаг.

Особенности оформления

Более подробный порядок покупки квартиры можно представить в указанном ниже формате:

1. Заключение предварительного договора купли-продажи.
2. Проверка юридической чистоты объекта недвижимости.
3. Подписание договора о покупке жилья.
4. Выбор способа расчета и оплата покупки.
5. Регистрация права собственности в Росреестре.

На деле могут возникнуть различные нюансы, с которыми вам поможет справиться риэлтор, либо богатый багаж знаний, так или иначе связанных с процедурой оформления покупки квартиры.

Список документов

Если вы покупаете квартиру за свой счет без привлечения банка, от вас потребуется паспорт, а также согласие супруга на покупку жилья (если на момент покупки вы состоите в браке).

Если же ваш выбор пал на ипотечный кредит, придется постараться куда больше и собрать такие бумаги:

• паспорт и еще один документ, удостоверяющий личность заемщика;
• справки о доходах, ксерокопия трудовой книжки, заверенной работодателем;
• сертификат о проведении оценки стоимости выбранной квартиры;
• заявление-анкета и кредитный договор.

Это стандартный перечень документов, который в отдельных банках может принимать иной вид.

Здесь можно скачать образец согласия супруга на покупку квартиры.

Содержание договора

Договор, который используется при покупке (продаже) квартиры, включает в себя такие пункты:

• предмет договора (в данном случае квартира);
• месторасположение, кадастровый номер и другие точные характеристики квартиры;
• цель использования и общая площадь жилья;
• стоимость сделки (с указанием валюты и ее курса на момент подписания);
• описание сторон договора с подписями, датой и расшифровкой.

При покупке квартиры договор может составляться в простой письменной форме.

Расчеты

Для оплаты покупки можно использовать несколько способов расчета:

1. Для оплаты квартиры при покупке у юридических лиц чаще всего используется безналичный перевод денег на расчетный счет организации.
2. С физическими лицами можно расплатиться наличными (при этом рекомендуется взять расписку о получении средств), посредством банковской ячейки или аккредитива.

Стоит указать, что последние два способа являются приоритетными, при использовании которых резко снижается вероятность обмана для обеих сторон договора.

Регистрация

После того, как покупатель оплатил покупку квартиры и получил на руки договор, следует собрать документы, приложить к ним договор, после чего отправить в Росреестр на рассмотрение заявки.

Необходимо оплатить небольшую государственную пошлину.

После одобрения поданной покупателем заявки ему на руки выдается свидетельство о праве собственности на квартиру. Средний срок ожидания выдачи документа может составлять от 2-3 недель до 2-ух месяцев.

На видео об основных этапах сделки при приобретении недвижимости