Основные риски при приобретении квартиры

Приобретение жилой площади, как и осуществление других сделок с крупными денежными суммами, неизменно связаны с рисками. Следует знать, как они могут произойти и какие меры предпринять для их избегания.

Какие проблемы могут возникнуть?

Гражданские правоотношения нельзя представить без сделок, связанных с приобретением и продажей объектов недвижимости.

Денежные средства, используемые в процессе, выступают «приманкой» для недобросовестных граждан – аферистов.

К факторам риска при приобретении недвижимости можно отнести:

1. Проблемы, связанные с правовым оформлением, что первоначально касается «чистоты» квартиры. Под этим термином подразумевается владение продавцом недвижимости на правах собственника, отсутствие притязаний на неё со стороны третьих лиц, обременений различного рода и задолженностей.
2. Проблемы, возникающие в связи с характеристиками объекта, а также документации, которая на неё оформляется. Все это не влияет на права собственности гражданина, но являются причиной неблагоприятных условий, проживание в которых затруднено. Наиболее распространенным примером является нелегальная перепланировка.
3. Проблемы, возникающие из осуществления непосредственно самой сделки. К составлению договора необходимо относиться ответственно.

Как проверить жилье?

Риски при покупке квартиры могут быть обнаружены предварительно – для этого необходимо проверить жилую площадь.

Для этого требуется внимательно просмотреть все документы, свидетельствующие о правах собственности продавца на неё.

В качестве «подстраховки» рекомендуется осведомиться о правоустанавливающих бумагах (договор приобретения, получения по наследству и т.д.).

Запросите справку ЕГРН, отражающую количество человек, прописанных в квартире, а также имеющих на неё права.

Обратитесь в ЖЭК с просьбой о выдаче справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Договор необходимо составлять только с профессиональным юристом. Он поможет правильно составить пункты и предотвратит махинации со стороны продавца.

Риски при покупке квартиры

Риски при приобретении жилой площади отличаются в зависимости от её особенностей.

Покупка ипотечной или приватизированной недвижимости, у пожилого гражданина или в случае, если собственником доли является несовершеннолетний ребенок – каждый из этих вариантов может включать в себя различные риски.

Ипотечной

Риски покупки ипотечной квартиры заключаются в том, что продавец мог не выполнить обязательства перед банком.

В таком случае он имеет право на получение залога, которым выступает недвижимость.

Чтобы избежать этой ситуации необходимо:

• изучить кредитный договор;
• запросить сведения из банка.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры с обременением по ипотеке.

У юридического лица

Если квартира реализуется компанией или организаций – юридическим лицом, то основной риск заключается в несоблюдении им порядка оформления учредительной документации.

Чтобы избежать проблем, необходимо документальное подтверждение полномочий лица, которое подписывает сделку, а также согласие учредителей на её осуществление.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры у юридического лица.

По переуступке

Часто квартира приобретается в соответствии с договором о переуступке прав. В таком случае мошенники часто продают один объект нескольким покупателям по предварительному договору. Чтобы избежать подобной ситуации, выплачивайте денежные средства только послед подписания основного соглашения.

У пожилого человека

Если квартиры продается пожилым человеком, то вы должны убедиться, что он не утратил дееспособность, пусть даже частично.

Необходимо:

• получить справку из наркологического диспансера;
• побеседовать с участковым и соседями;
• пригласить психиатра, способного освидетельствовать продавца.

Приватизированной

Покупка приватизированной квартиры усложняется тем, что около 20-25 лет назад оформление жилой площади в собственность происходило с нарушением прав и законных интересов граждан, не достигших совершеннолетнего возраста.

При проведении процедуры они не записывались к собственникам, следовательно, могут предъявить свои права на недвижимость.

Другим риском при приобретении приватизированного объекта выступают жильцы, принимавшие участие в приватизации.

Они дают обещание выписаться из недвижимости сразу после завершения сделки, чего на деле зачастую не происходит.

Менее 3 лет в собственности

Если квартира у гражданина находилась в собственности меньше трех лет, и он принял решение продать её, то он обязан уплатить подоходный налог, сумма которого будет составлять 13%.

Его не должны выплачивать те, кто владеет недвижимостью более трех лет или её стоимость не превышает одного миллиона рублей.

Уплата налога – финансовое бремя, от которого многие продавцы рады избавиться. Для этого они уговаривают покупателя указать в договоре, что стоимость недвижимости составляет не более одного миллиона рублей.

Запомните, на такую уловку соглашаться нельзя! При расторжении договора покупателю вернется только та сумма, которая указана в договоре и ни рублем больше.

В новостройке

При покупке квартиры в новостройке важно убедиться, что у застройщика имеются все необходимые документы, подтверждающие их статус и легальность строительных работ.

Внимательно изучите бумаги, касающиеся введения здания в новостройку, характеристик квартир и технических показателей.

Насторожитесь, если объекты продаются по слишком низкой стоимости (застройщик стремится быстро получить деньги) или физиологические требования не соответствуют тем, что установлены законодательством.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры в новостройке.

В строящемся доме

При покупке квартиры в доме, строительство которого продолжается, необходимо посетить сам объект.

В документах застройщика должны указываться:

•  сроки сдачи его в эксплуатацию;
• промежуточные периоды (указывается к какому времени должна завершиться заливка фундамента и т.д.).

Если действительность соответствует тому, что указывается в документах, то будьте уверены, что одного риска удалось избежать.

Как и в предыдущем случае, необходимо изучить документы застройщика, разрешение на ведение строительных работ.

Отдельное внимание обратите на стоимость квартир и способу внесения оплаты. Изучите отзывы об этой строительной компании.

На вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке должна начаться с:

• проверки собственников, документов на квартиру;
• изучения домовой книги.

Главный риск – наличие «истории» у такой недвижимости.

Убедитесь, что отсутствуют лица, имеющие возможность оспорить сделку или предъявить свои права на квартиру.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры на вторичном рынке.

С несовершеннолетними детьми

Если одним из числа собственников квартиры является ребенок, то необходимо проявлять особую осторожность. Обусловлено это тем, что ребенок является недееспособным лицом.

В соответствии с законодательством они могут осуществлять сделки различного характера, но при наличии даже малейшей ошибки присутствует возможность оспорить соглашение.

При покупке квартиры, если собственником является ребенок, необходимо получить согласие от органов опеки. В противном случае, он не будет выписан из недвижимости.

ДДУ

При покупке недвижимости по ДДУ необходимо внимательно изучить его содержание.

Однако перед этим важно проверить:

• документацию об учреждении строительной компании;
• документы о ведущихся работах;
• разрешение на их осуществление.

Тут представлен образец договора долевого участия в строительстве.

По генеральной доверенности

Если приобретение квартиры происходит с доверенностью, то необходимо учитывать следующие риски:

• подделка доверенности;
• использование отозванного документа или бумаги, срок действия которой истек;
• прекращение действия доверенности в связи со смертью доверителя.

Если посредник торопит подписание договора, не предоставляет возможности встретиться с будущим собственником, то рекомендуется отказаться от приобретения объекта.

Как безопасно оформить сделку?

Чтобы сделка по покупке недвижимости прошла без казусов, рекомендуется учитывать следующие советы:

1. Делайте ксерокопии каждого документа, так или иначе участвующего в заключении сделки. В случае судебного разбирательства они могут быть использованы для защиты интересов покупателя.
2. Не соглашайтесь на приобретение квартир на вторичном рынке, если сведения о собственнике скрываются, недвижимость неоднократно перепродавалась в короткие сроки, озвучивается низкая стоимость.
3. Обязательно побеседуйте с соседями дома и участковым – они расскажут о собственнике квартиры, что позволит сделать окончательный выбор.
4. Самое главное – документы. Проверьте подлинность паспортов собственников, сроки их годности, изучите доверенность, а также бумаги на квартиру.

С учетом каждого совета удастся оформить сделку в соответствии с действующим законодательством. В дальнейшем это позволит избежать проблем, что важно для каждого покупателя.

На видео об основных рисках при приобретении жилья