Правила оформления покупки квартиры

Покупка квартиры, как и другого недвижимого имущества, является юридическим переходом прав владения от одного лица к другому.

Операции осуществляются между юридическими и физическими лицами на первичном и вторичном рынке.

Если покупается новое жилье от застройщика, то оформление происходит по типовому договору и требует от покупателя только особого внимания к обязательствам продавца по качеству и другим техническим параметрам.

Сложности в большинстве случаев возникают при покупке недвижимости на вторичном рынке, что обусловлено многократными продажами, возникновением наследственных прав, различными обременениями и прочими факторами.

Оформление покупки квартиры в таком случае требует не только соблюдение формальностей, но и выполнение дополнительных действий, направленных на безопасность сделки.

Приобретение собственности

Факт совершения операции покупки в соответствии с установленными в Российской Федерации нормами фиксируется договором между сторонами, который подлежит государственной регистрации.

Для совершения сделки необходим определенный пакет документов.

Чтобы договор был легитимным и в дальнейшем не мог быть расторгнут, продавец обязан провести тщательную проверку квартиры на «чистоту».

Рекомендуется заключить предварительный договор о намерении приобрести недвижимость, в котором указать:

• перечень документов предоставляемый продавцом;
• стоимость сделки;
• прочие аспекты, связанные с подготовкой.

Проверка

Анализ сопроводительной документации, удостоверяющей легитимность продажи, заключается в следующих этапах:

• проверка сведений о правах продавца на осуществление операций с данным видом недвижимого имущества (непосредственно владелец или его доверенное лицо);
• установление законных прав собственности на квартиру;
• анализ перехода прав владения в течение времени;
• проверка соответствия фактического качества жилья с описанием в договоре (для новой недвижимости);
• выявление возможных претензий на жилье от третьих лиц;
• проверка обременений, включая запрет на продажу по решению суда, завещательный отказ, предусматривающий постоянное проживание в квартире иждивенцев и прочие.

Проверке подлежат долги за коммунальные услуги, регистрация жильцов в соответствии с главной домовой книгой, планировка фактическая и отраженная в кадастровом паспорте.

Перечень документов, которые обязан предоставить продавец, включает:

• свидетельство о владении собственностью, зарегистрированное в ЕДРП;
• выписка по лицевому счету;
• договор перехода прав, по которому владелец приобрел право собственности;
• технический или кадастровый паспорт;
• удостоверение личности.

Собственник должен предоставить документацию в оригинале, а для последующих действий обязан предоставить продавцу фотокопии.

Рекомендуется проверить владельца на предмет регистрации в психоневрологическом и наркотическом диспансерах.

Дальнейшие действия необходимо производить в соответствии с нормативными актами.

Что говорит закон?

В соответствии со статьей 454 Гражданского Кодекса (ГК) Российской Федерации определяет основные понятия сделки по приобретению и продаже недвижимого имущества.

В разделе характеризуются действия заинтересованных лиц и фиксируется понятие товар, в качестве которого выступает недвижимость или имущественные права.

В статье 288 ГК РФ разграничиваются помещения в зависимости от целевого использования, то есть, относящиеся к жилому фонду и нежилым строениям.

Требования к жилью определяются санитарными нормами и отдельно разъяснены в статье 23 Федерального Закона (ФЗ) №52.

Договор составляется в письменной форме, в нем указывают:

• точную стоимость сделки;
• всех собственников недвижимости (статья 558 ГК РФ);
• положения соглашения должны отвечать правилам, изложенным в статье 432 ГК РФ.

Другими нормативными актами, действующими в рамках гражданского оборота недвижимости, являются Жилищный Кодекс (ЖК), Кодекс об Административных правонарушениях (КоАП) и другие законы и государственные инициативы.

Регистрация сделок осуществляется Росреестром.

Как оформить покупку квартиры?

В зависимости от типа недвижимого имущества существует юридический порядок оформления перехода прав на недвижимое имущество.

Основные нюансы зависят от:

• статуса продавца (юридическое или физическое лицо);
• порядка расчетов с продавцом;
• привлечения заемных средств;
• типа сделки (купля-продажа, дарение, завещание, мена, переуступка прав и так далее).

Тип недвижимости в первую очередь определяет то, как оформить покупку квартиры.

На вторичном рынке

Сделки между физическими лицами относятся, в большинстве случаев, к передаче прав на вторичную недвижимость, которой владели третьи лица.

Но и в случае одного собственника порядок оформления включает этап проверки:

• документов;
• состояния оплаты коммунальных услуг;
• обременения;
• регистрации третьих лиц на жилплощади.

Оформление осуществляется после проверки вышеперечисленных нюансов путем заключения договора купли-продажи заверяемого нотариальной конторой.

Оформленный договор подлежит обязательной государственной регистрации в едином реестре.

Факт заключения договора предусматривает расчет между продавцом и покупателем, а также обязывает всех граждан, прописанных в квартире, подать заявление о выписке.

Для безопасности следует:

• установить дееспособность владельца или лица, совершающего сделку от его имени;
• обязать родителей выписать несовершеннолетних детей в соответствии с требованиями попечительского совета.

В новостройке

Новые многоквартирные жилые дома, сданные в эксплуатацию в соответствии с требованиями технических регламентов, продают по договорам, в которых указана доля в общем имуществе.

Документ содержит:

• данные о гарантийных обязательствах застройщика;
• полную площадь помещений;
• стоимость и другие сведения.

Договор рекомендуется оформлять в нотариальной конторе и зарегистрировать в Росреестре непосредственно после подписания.

В соглашении также указывается порядок и тип расчетов между продавцом и покупателем.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры в новостройке.

В строящемся доме

Квартиры в возводящихся строениях приобретают по договорам долевого участия (ДДУ), регистрация которых производится в едином реестре непосредственно после подписания.

Передача имущества в собственность осуществляется по акту приема-передачи, являющимся основанием для оформления права собственности.

Выдача свидетельства на право владения производится Росреестром.

В ипотеку

Кредитный договор, заключенный с целью приобретения жилья (ипотека), оформляется в банковском учреждении и подлежит государственному учету.

Заем под недвижимое имущество является обременением, суть которого отмечают в свидетельстве на право собственности.

При покупке по договору ипотеки содержание договора контролируется банком, а расчет производят, используя аренду банковской ячейки.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры в ипотеку.

В рассрочку

Если помещение покупается у застройщика, который предоставляет возможность производить поэтапные выплаты, оформляется договор долевого участия для строящихся сооружений и кредитное соглашение для завершенного строительства.

Можно ли самостоятельно?

Оформление сделки без привлечения юристов, оценщиков и риэлторов производится в определенной последовательности.

Основным навыком, которым должен обладать покупатель при покупке квартиры, является внимательность и знание законов, регламентирующих операции по купле-продаже.

Пошаговая инструкция

После выбора недвижимого имущества соответствующего качества, типа и ценовой категории следует выполнить несколько обязательных шагов для оформления сделки:

1. Затребовать у продавца перечень документов на собственность.
2. Проверить реквизиты владельца, его доверенных лиц и установить дееспособность.
3. Осуществить проверку соответствия планировки помещения, указанному виду и площади в техническом паспорте.
4. Выявить заинтересованных лиц и зарегистрированных на жилплощади.
5. Проверить состояние оплаты за коммунальные услуги, обременения.
6. Подготовить совместно с нотариусом договор купли-продажи.
7. Взять письменные обязательства о снятии жильцов с регистрации и получить решение попечительского совета о судьбе несовершеннолетних, прописанных по адресу.
8. Договориться о методе расчета и зафиксировать его в договоре.
9. Заключить договор авансирования (задаток) и отметить возможные варианты расторжения и перехода задатка.
10. Подписать соглашение о купле-продаже, произвести расчет с продавцом.
11. подать документы на регистрацию права собственности в Росреестр, оплатив предварительно государственную пошлину.
12. Получить свидетельство.

Какие документы необходимы?

Для покупки квартиры на вторичном рынке нотариусу необходимо предоставить:

• свидетельство о владении имуществом или иной документ, удостоверяющий это право;
• выписку из ЕГРП;
• квитанцию об уплате государственной пошлины и сбора за нотариальные действия;
• гражданские паспорта сторон и доверенность для лиц, действующих от имени собственника;
• техпаспорт и кадастровый паспорт.

Тут можно скачать образцы технического паспорта, кадастрового паспорта на квартиру.

Требования к договору

Соглашение содержит стандартные пункты и формулировки, но со стороны покупателя необходимо внести или проверить наличие и содержание следующих пунктов:

• сведения о предмете договора, характеристики должны соответствовать данным кадастровой выписки;
• полная стоимость сделки;
• условия взаиморасчетов;
• обременение в виде заявлений наследников, не знающих на момент продаже о своих правах, погашаются продавцом из средств, вырученных за квартиру.

Особым пунктом можно внести обязательства третьих лиц, например, по страхованию имущества, форс-мажор и прочее.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры.

Взаиморасчеты

Статьи договора о расчетах должны содержать метод, сумму и порядок выдачи денежных средств.

Существует несколько видов взаиморасчетов:

• аренда банковской ячейки, воспользоваться которой продавец может только при наличии договора купли-продажи;
• аккредитивом – банковским счетом, деньги с которого можно получить при наличии определенного пакета документов;
• наличными в нотариальной конторе после подписания договора;
• безналичным переводом.

Каждый способ оплаты недвижимости имеет негативные стороны, но наиболее приемлем для расчетов аккредитив.

Стоимость квартиры рекомендуется указать наиболее приближенную к действительности, что в дальнейшем не станет поводом для признания акта недействительным.

Государственная регистрация

После подписания соглашения (ДДУ, купли-продажи, ипотека), сделка подлежит регистрации в едином реестре прав собственников, что является обязательным действием и регламентируется законом.

Причины отказа

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав…» отрицательное решение по заявлению о регистрации перехода права собственности выносится в следующих случаях:

• содержание и форма поданных документов не соответствуют нормам законодательства;
• государственные акты на недвижимость, выданные ранее, признаны недействительными;
• лица, выдавшие документы, превысили полномочия или не указали ограничения, которые на них налагаются по закону;
• заявитель не имеет прав на имущество;
• не предоставлен полный комплект документов;
• имеются противоречия в документации.

На видео об оформлении сделки по приобретению жилья