Можно ли продать аварийное жилье?

На законодательном уровне не установлен запрет на продажу аварийного жилья. При покупке новый владелец будет обладать определенными гарантиями согласно статье 32 ЖК РФ.

Сделка о купле-продаже квартиры считается законной до того, как собственник подписал соглашение об изъятии недвижимости или до вынесения решения суда о принудительном изъятии квартиры по иску муниципальных органов (ч.5 статья32 ЖК РФ).

Продажа квартиры проходит в обычном порядке. Собственник ставит в известность покупателя о том, что дом находится в аварийном состоянии, об этом должно быть указано в договоре.

Также о состоянии квартиры покупатель может узнать, запросив выписку из ЕГРП.

Оценка здания

Непригодной квартиру можно признать на основании Постановления Правительства от 28.01.2006 №47.
Такое решение может принять только орган местного самоуправления, основываясь на акте обследования дома или квартиры межведомственной комиссии.

Основание признания дома непригодным для проживания является:

• физический износ здания, вследствие чего уровень надежности здания снизился;
• изменился микроклимат жилого помещения, вследствие чего невозможно придерживаться санитарно- эпидемиологических требований и нормативов.

Комиссия осматривает жилое здание и проводит его оценку, на основании заявления жильцов или одного из собственников согласно Постановлению Правительства №47.

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента его регистрации (п.46 Постановления Правительства №47).

На основании п. 47 данного законодательного акта, комиссия принимает решение о возможном сносе дома или же о том, что квартира соответствует всем нормативам и требованиям.

Права жильцов

Права граждан регулируются ЖК РФ, а также ФЗ от 21.07.2007 г. №185. В данном случае правами обладают как владельцы, так и наниматели.

Так, согласно ФЗ от 26.02.2010 «О расселении ветхого жилья», граждане, проживающие в аварийных квартирах, могут быть переселены и получить новую квартиру.

К 2020 году план расселения должен был быть исполнен, однако программа была продолжена до 2020 года.

Собственников

Если квартира в собственности, она может быть выкуплена. В этом случае должна определятся выкупная цена квартиры на основании п.7 статьи 32 ЖК РФ.

После этого собственник получает определенную сумму за квартиру и может распоряжаться ней на свое усмотрение.

При расселении из аварийного дома собственник может претендовать на получение другого жилья, исходя из установленных размеров – 18 кв. м на одного члена семьи.

Нанимателей

Наниматели на основании статьи 86 и статьи 87 ЖК РФ вправе получить другую квартиру, которая по условиям и площади не должна быть хуже прежней.

Продажа аварийного жилья

Если лицо решило купить квартиру в аварийном доме, то лучше сразу определить, включен ли данный дом в программу, предполагающую расселение собственников из аварийного дома.

Только в этом случае владельцы смогут получить новое жилье с минимальными доплатами или получить равноценное жилье.

Однако при покупке квартиры в аварийном доме могут возникнуть некоторые сложности:

1. Сроки и нормативы: данный вопрос решается каждым регионом в индивидуальном порядке, то есть определенных сроков расселения после признания дома аварийным не существует. Это означает, что неизвестно, когда новый владелец сможет получить компенсацию и в каком размере. Что касается предоставления нового жилья, то в этом случае непонятно, каким образом будет рассчитываться положенный собственнику размер жилплощади и какого типа будет новый дом.
2. Предоставление кредита: банк не всегда готов предоставить кредитные средства на покупку аварийного жилья, а если и предоставляет, то требует дорогостоящего страхования такой квартиры. Это проводится с целью минимизации возможных рисков, ведь в данном случае они довольно высоки.
3. Материнский капитал: невозможно воспользоваться материнским капиталом как в полном объеме, так и для погашения частичной оплаты. Это вполне объяснимо, ведь родители желают создать для своего ребенка достойные и комфортные условия жилья.

Законодательство

Вопросы продажи аварийных квартир, а также существующих прав граждан, которые проживают в такой квартире регулируются:

1. Статьями 32, 86-89 ЖК РФ.
2. Постановлением Правительства РФ 28.01.2006 №47, в котором определяются требования, которым должно соответствовать жилье, а также в каком случае жилье непригодное для дальнейшего проживания в нем.
3. ФЗ от 21.07.2007 №185 Глава 6.3: регулирует вопросы оказания гражданам, проживающим в аварийном доме, финансовой поддержки при переселении.

Определение цены выкупа

Определение цены выкупа должно проходить с учетом ч.7 статья 32 ЖК РФ. Так, необходимо учитывать следующее:

• какова рыночная стоимость квартиры;
• понесенные расходы владельца при изъятии квартиры: за временное проживание в другой квартире до покупки нового жилья, затраты на оформление документов по приобретению новой квартиры в собственность, прекращение выполнения обязанностей перед третьим лицом в досрочном порядке, с учетом упущенной выгоды.

Размер выкупной цены определяется с собственником.

Если же возникают спорные моменты по данному вопросу, разрешение возможно в судебном порядке.

После определения размера выкупной цены собственник получает сумму и может распоряжаться ей на собственные нужды.

Судебная практика

При изъятии квартиры из аварийного дома муниципальными органами, необходимо учитывать перечень требований, установленных в ч.7 статьи 32 ЖК РФ.

При возникновении спорных моментов в определении выкупной цены можно обратиться в суд.

Как показывает судебная практика, суд придерживается требований вышеуказанной нормы, руководствуясь данным перечнем:

1. В районный суд обратилась местная администрация с иском о выкупе жилого помещения гражданина К., который подал встречный иск о взыскании выкупной цены.
2. При рассмотрении дела, суд признал требования гражданина К. обоснованными, включив в выкупную цену жилья понесенные расходы, связанные с переездом, с оплатой услуг агентству недвижимости, которое подобрало квартиру, а также за оформления сделки купли- продажи другой квартиры.

Таким образом, закон не запрещает владельцу продавать аварийное жилье.

Судебная практика исходит из того, что необходимо заключить договор купли-продажи до момента подписания соглашения об изъятии квартиры у собственника органами местной власти, чтобы сделка не была признана недействительной.

Если же собственник решил продать квартиру уже после заключения соглашения, сделка может быть признана по решению суда недействительной, а покупатель в таком случае будет введен в заблуждение.

Здесь представлена судебная практика о взыскании выкупной цены за аварийное жилье.

Однако, покупка аварийной квартиры имеет не только плюсы, которые заключаются в получении в будущем компенсации или нового жилья, но и некоторые трудностей, которые заключаются в неопределенности сроков получения как жилья, так и компенсации.

На видео о расселении жилплощади, признанной аварийной