Отменят ли долевое строительство в 2020 году?

Слухи о полной отмене долевого строительства излишне преувеличены.

Поправки в ФЗ № 214 коснутся порядка расчетов застройщика с инвесторами, прежде всего, гражданами, готовыми вкладывать средства для приобретения новой квартиры.

С 2020 г. предусмотрена необходимость страхования рисков перед дольщиками, что в целом полностью не лишает проблемы мошенничества с деньгами инвесторов.

Участие

Гражданин имеет право принять участие в долевом строительстве, заключив соответствующий договор с застройщиком.

В документе обозначаются:

• конкретные сроки сдачи дома в эксплуатацию;
• дата подписания акта приема-передачи квартиры.

Ответственность сторон урегулирована в порядке выплаты неустойки за просрочку в передаче жилья дольщику.

Ее сумма составляет произведение стоимости кв.м. жилья на количество просроченных дней. Выплата штрафа увеличивается в 2 раза, если инвестором является гражданин.

Законодательная база

Порядок заключения договора долевого участия регулируется статьей 4 ФЗ № 214 от 30.12.2004 .

Страхование договоров ДДУ определяется положениями ФЗ № 294. Актуальны положения ГК РФ, касающиеся порядка заключения, одностороннего расторжения договоров.

Процедура регистрации прав на недвижимость регулируется ФЗ № 122. Обязанность получать разрешение на строительство перед началом работ регламентирована Градостроительным Кодексом РФ.

Дольщики

Инвесторы в строительство новых многоквартирных домов, согласно положениям 214 ФЗ, имеют право:

• ознакомиться с проектной декларацией, иной документацией, регулирующей строительство и обозначающей правовой статус фирмы-застройщика;
• осмотреть квартиру перед подписанием акта приема-передачи недвижимости;
• получить жилплощадь согласно указанным в договоре срокам;
• требовать уплаты неустойки при затягивании сроков строительства;

Права дольщиков могут косвенно ущемляться вследствие т.н. недомеров или обмеров.

При сдаче квартиры в эксплуатацию выясняется, что ее фактическая жилплощадь больше, чем указано в документах.

Право застройщиков на доплату в таких случаях в основном всегда включается отдельным пунктом в ДДУ.

Встречается противоположная ситуация, когда выясняется, что настоящий размер квартир меньше площади, заявленной в технических документах.

Права дольщиков также защищаются законом о защите прав потребителей – в части, не урегулированной ФЗ № 214.

Страхование

С 01.01.2014 года застройщик обязан страховать квартиры и другую недвижимость до подписания с дольщиками договора. Страховка обязательна при регистрации прав на многоэтажный дом.

Закон предписывает для застройщика 3 варианта:

1. Заключение договора страхования гражданской ответственности застройщиков с частной страховой компанией. Требования к страховщику – 5 лет безупречной деятельности, наличие свободных денежных средств в размере не менее 400 млн. руб., уставного капитала – не меньше 120 млн. руб.
2. Получение банковской гарантии. Банки должны располагать денежными средствами в размере не менее 1 млрд. руб. и не быть в состоянии банкротства.
3. Членство в обществе взаимного страхования. ОВС должны состоять из 30+ юридических лиц. При несостоятельности одного из застройщиков обязательства перед дольщиками выполняют другие страхователи.

Стоимость страхования одного договора составляет: не менее 1.3-1.6% от стоимости квартиры. Членские взносы для ОВС будут равняться 500 тыс. руб. и более.

Отмена долевого строительства в 2020-2016 годах

В 2020 отмена долевого строительства не предусматривается. Законодатели намереваются внести поправки в ФЗ № 214 – положения, защищающие права дольщиков.

Предполагается, что инвесторы будут вправе односторонне отказаться от исполнения договора долевого участия, если в проектную декларацию застройщика вносятся существенные изменения.

Застройщики будут обязаны детально оповещать контрагентов о потраченных средствах. Для строительных компаний, незаконно привлекших средства дольщиков, размер штрафа увеличивается до 1 млн. руб.

Изменения

Основные изменения коснутся порядка взаимодействия застройщика с дольщиками:

• между ними появится посредник – банк, на счетах которого будут аккумулироваться средства инвесторов;
• расчет дольщиков с исполнителем по ДДУ будет проходить поэтапно – по мере выполнения строительных работ.

Ожидается, что застройщики будут получать в качестве первоначального взноса на строительство многоэтажного дома только 10% от каждой квартиры.

Остальные 90% передаются строительной организации только после сдачи дома в эксплуатацию.

Средства дольщиков (первоначальные 10%) будут выдаваться банком под проценты.

Остальные 90% оформляются в виде отдельного кредита, т.е. застройщик должен найти большую часть денег самостоятельно.

Компенсировать свои затраты за счет инвесторов-дольщиков он сможет только после завершения строительства и сдачи недвижимости в эксплуатацию.

К чему приведут?

Предложение внести в законопроект пункт об обязательном поручительстве банка получило неоднозначную оценку среди экспертов.

Но большинство из них утверждают, что посредничество кредитной организации способно обезопасить застройщиков и дольщиков от недобросовестных подрядчиков.

Будут созданы все условия для добросовестного исполнения обязательств перед гражданами-инвесторами.

Последствия

Ранее строительная фирма работала за счет средств граждан дольщиков. Обязательное участие банка в отношениях между застройщиком и дольщиками повлечет удорожание недвижимости.

Будет ли запрещено?

Полного запрета долевого строительства не ожидается.

Законодателем предусмотрен дополнительный правовой инструментарий, который, как полагается, будет способен обезопасить дольщиков от потери вложенных в недвижимость средств.

Новая схема

Если поправки будут утверждены законодателями, и первоначальные 10% средств на постройку дома застройщик будет брать под проценты, то:

• с рынка долевого строительства исчезнут небольшие компании, не способные получить кредиты на условиях банка;
• он будет выдавать гарантии только с учетом окупаемости работы застройщиков, т.е. банк контролирует: насколько выгодно застройщики продают квартиры.

К 2020 году предварительная продажа недвижимости (на стадии котлована или фундамента) будет запрещена.

Крупные фирмы-застройщики постараются вложить затраты на получение кредитов в стоимость жилплощади.

Скептики утверждают, что подорожание может не ограничиться 5-6%, а достигнет 30-40% – в зависимости от инфраструктуры регионов.

Долевое участие по-прежнему остается относительно доступным способом приобрести собственное жилье.

Стоимость квартиры по договору ДДУ может быть на 20-30% ниже по сравнению с готовым жильем.

Попытка законодателя умерить «аппетиты» строителей рационально обоснована, но изменения должны осуществляться с учетом платежеспособности граждан и доступности кредитования.

На видео о возможном запрете на долевое строительство