Особенности ипотеки на долевое строительство

Долевое строительство настолько отличается от покупки жилья, что для его регулирования потребовался новый закон: № 214-ФЗ от 30.12.2004.

Такой подход вызван тем фактом, что на момент передачи денег застройщику, квартиры еще не существует, и нет гарантии, что она непременно появиться в будущем.

Неудивительно, что довольно длительное время банки отказывались давать кредиты под залог таких «недостроев», работая исключительно с вторичным рынком. Но на сегодняшний день у тех, кто желает приобрести жилье в новостройке, такая возможность есть.

Но ипотека на долевое строительство имеет свои нюансы, которые придется учитывать:

1. Во-первых, банки соглашаются работать далеко не с каждым застройщиком. Для того, чтобы принять в залог несуществующий объект, банк должен быть стопроцентно уверен, что он действительно будет достроен и сдан в срок. От застройщика требуется, чтобы все разрешения были получены, договоры страхования заключены, работы начаты. Уверения застройщиков, что это они не хотят связываться с ипотекой, всего лишь отговорки, показывающие, что с документами у них не все в порядке.
2. Во-вторых, до тех пор, пока дом не сдан и собственность на квартиры в нем не оформлена, банк несет повышенный риск отдать свои средства за «пустое место». Поэтому проценты по кредиту до и после оформления собственности будут разными. На стадии строительства они могут быть в два раза больше, чем потом.
3. В-третьих, договор долевого строительства обязательно регистрируется в Росреестре. Без соблюдения этой формальности он считается незаключенным. Это значит, что получить кредит, не имея к тому оснований, не получится.
4. В-четвертых, до оформления залога на уже построенную квартиру, в залог банку передается право требования к застройщику. То есть при нарушении условий договора покупатель может лишиться своей квартиры, раньше, чем она будет построена.

Улучшение жилищных условий

Оформить ипотечный кредит в банке можно и в том случае, когда жилье уже имеется, но хотелось бы жилищные условия улучшить.

И здесь возможны два варианта покупки новой квартиры в новостройке: с продажей и без продажи уже имеющейся.

В зависимости от того, какой вариант выбрал заемщик, банки предлагает свои ипотечные продукты.

Предложения банков

В том случае, когда продавать старое жилье не планируется, оно может стать обеспечением по кредиту на покупку нового (в соответствии со статьей 6 ФЗ № 102):

• при заключении договора, банк принимает в залог не строящееся жилье, а уже существующее;
• проценты по такой ипотеке будут меньше, а сумма может быть одобрена довольно солидная.

Если же купить более просторную квартиру не по силам без продажи уже имеющегося, то можно воспользоваться специальной программой «Улучшение жилищных условий».

Суть ее состоит в том, что можно:

• кредит взять сейчас;
• продать старую квартиру позднее, через полгода.

Это позволяет решить вопрос о том, где жить до окончания строительства.

Условия

Условия ипотеки на строительство жилья следующие:

• на продажу старой квартиры дается определенный срок;
• сумма, полученная от продажи, идет на погашение части долга по кредиту;
• имеющееся жилье передается банку под залог до момента продажи вместе с правом требования к застройщику;
• после продажи в залоге остается только новая квартира.

Требования

К заемщикам, подающим заявку на ипотечный кредит, предъявляются довольно стандартные требования:

• российское гражданство;
• возраст от 21 до 65 лет;
• стаж работы не менее года на последнем месте;
• доход, достаточный для ежемесячного погашения долга;
• обязательное страхование квартиры, жизни и здоровья.

Ипотека на долевое строительство в Сбербанке

Сбербанк, как один из пионеров отечественного ипотечного кредитования, является участником различных государственных программ по обеспечению россиян доступным жильем.

Получить в Сбербанке ипотеку на долевое строительство своей первой квартиры или же улучшение жилищных условий могут граждане, отнесенные государством к социально приоритетным категориям (согласно Постановлению Правительства № 2242-р).

К ним относятся:

• молодые семьи;
• военнослужащие;
• бюджетники;
• многодетные семьи;
• очередники на получение квартир;
• молодые учителя и ученые.

Под какой процент?

В отличие от коммерческих программ, программы льготной ипотеки предусматривает более низкую процентную ставку.

Если для заемщиков по базовой программе она составляет минимум 13 %, то для тех, кто улучшает свои условия при содействии государства, она будет 11,4%.

Кроме того, для льготников эта величина не изменяется на протяжении всего срока кредита. То есть и в период строительства, и поле передачи квартиры собственнику он платит одинаковые проценты по кредиту.

У обычных заемщиков она на 1% выше до момента регистрации залога недвижимости (ипотеки).

Военная

Военнослужащие, участники НИС или могут получить в Сбербанке кредит на покупку строящегося жилья в рамках программы военной ипотеки. Подтверждать свою платежеспособность не потребуется.

Ежемесячные платежи производятся из средств целевого займа или со специального счета участника НИС.

От базовых условий военную ипотеку отличает:

• меньшая длительность – до 15 лет;
• меньшая сумма – до 1,9 млн. рублей.

Предельный для заемщика возраст – 45 лет.

Это связано как с предельным возрастом службы, так и с максимальной суммой, которая может за это время скопиться на спецсчете.

Материнский капитал

Для улучшения жилищных условий семей предназначен материнский капитал.

Его можно использовать:

• в качестве первого взноса за строящееся жилье;
• для уплаты части долга.

Потребуется только подтвердить, что эти средства не были использованы ранее.

С государственной поддержкой

«Очередники», то есть те, кто имеет право на получение бесплатного жилья от государства в рамках программы «Доступное жилье», вправе не ждать, а купить квартиру на льготных условиях, получив ипотеку с господдержкой.

Кроме того, что за таких заемщиков часть кредита (треть стоимости жилья) вносит государство, по кредиту действует льготная процентная ставка.

Как отказаться?

Отказаться от ипотеки можно даже в том случае, когда кредит уже есть.

Вариантов несколько:

• погасить долг досрочно;
• продать квартиру по цене, достаточной для возврата займа банку;
• рефинасировать займ на более приятных условиях.

Совсем экстремальным вариантом является прекращение платежей по кредиту. В этом случае банк, чтобы вернуть свои средства, отберет и продаст заложенную квартиру. Но по цене заведомо ниже рыночной.

ВТБ 24

Банк ВТБ 24 предлагает ипотечный кредит с госучастием на квартиры в новостройках. Процентная ставка совпадает с предлагаемой Сбербанком.

Но есть один нюанс: Если не застраховать все, что требуется по мнению банка, то процентная ставка значительно повысится.

Это же правило относится и к тем заемщикам, кто не может подтвердить свой доход. Разница может достигать 3%.

Процедура оформления

Для того, чтобы заключить с банком кредитный договор на строящееся жилье, придется проделать следующие действия:

1. Найти застройщика, которого одобрит банк.
2. Собрать необходимые документы и подать заявку.
3. Получить одобрение кредита.
4. Подать документы на будущее жилье в банк.
5. Заключить договор долевого строительства и зарегистрировать его.
6. Заключить договор с банком.

Документы

Весь пакет документов, требуемый банком для оформления договора, можно разделить на две части.

Относящиеся к заемщику:

• заявление-анкета;
• паспорт;
• подтверждение занятости и уровня дохода.

Тут представлены образец заявления-анкеты на получение ипотеки в Сбербанке, образец заявления-анкеты на ипотеку в ВТБ 24.

Относящиеся к приобретаемому жилью:

• предварительный договор с застройщиком;
• копии разрешений на строительство (получить у застройщика);
• договор долевого строительства (зарегистрированный в Росреестре);
• разрешение на ввод нового здания в эксплуатацию (получить у застройщика);
• передаточный акт;
• свидетельство получении права собственности.

Тут представлен образец договора долевого строительства.

Заключение договора

Ипотечный кредит выдается под определенное обеспечение. В качестве него выступает жилье, которое передается банку в залог (ипотеку).

Поэтому оба договора: кредитный и залога, оформляются одновременно.

В случае участия в долевом строительстве первоначально под залог передается не сама квартира, а право на ее получение от застройщика.

Здесь можно скачать образец типового договора ипотечного кредитования.

После передачи квартиры покупателю, он регистрирует свое право ей владеть, а затем передает банку под залог до окончательного расчета по долгу.

Ипотека, так же, как и договор долевого строительства подлежит обязательной госрегистрации.

На видео об участии в долевом строительстве