Все аргументы за и против ТСЖ

Возможность взять управление домом в свои руки появилась у собственников жилья уже достаточно давно. За это время было создано множество товариществ собственников жилья (ТСЖ).

Но многие владельцы квартир не пожелали ничего менять и остановили свой выбор на привычных ЖЭУ, получивших название управляющих компаний.

Рассмотрим все за и против ТСЖ, чтобы выяснить насколько удобна именно эта форма управления самим жильцам.

Способы управления домом

После проведения приватизации жилого фонда, государство сняло с себя заботу не только о квартирах, но и жилых домах, где они расположены.

Их эксплуатация, благоустройство и ремонт стали «бременем собственности», нести которое приходится самим жильцам.

Для этого были предусмотрены следующие формы:

• передача всех функций по обслуживанию дома управляющей компании;
• организация ТСЖ для осуществления самоуправления.

Первый способ означает практически полное отстранение жильцов от решения вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, благоустройства территории вокруг дома, проведение текущего и капитального ремонта и т. д.

Главное, чтобы граждане вовремя вносили коммунальные платежи, формирование которых полностью непрозрачно.

Самоуправление означает, что одними платежами участие жильцов в эксплуатации дома не ограничивается.

Заключение договоров с поставщиками коммунальных ресурсов, выполнение всех работ по обслуживанию дома и придомового участка, использование нежилых помещений, проведение ремонта и пр. становится заботой самих жильцов или их представителей, избранных на общем собрании.

Правовая база

Довольно долгое время, с 1996 по 2005 год, создание и все аспекты организации и деятельности ТСЖ регулировались специальным законом.

Однако, с вступлением в силу такого кодифицированного акта, как Жилищный кодекс, закон утратил силу. Но его положения вошли составной частью в новый документ.

Товариществу собственников жилья посвящен раздел VI. В нем рассматриваются такие вопросы, как:

• создание и функционирование ТСЖ;
• органы управления и их компетенция;
• права и обязанности участников;
• вступление и выход из товарищества;
• ликвидация и реорганизация.

Нормы, посвященные ТСЖ, есть и в Гражданском кодексе. Товарищество рассматривается в них как некоммерческое юридическое лицо.

С 29 декабря 2020 года вступают в силу изменения, согласно которым вместо ТСЖ появятся ТСН — товарищества собственников недвижимости. Затем изменения будут внесены и в другие акты.

Регулирует работу товарищества, уточняет обязанности правления и председателя устав ТСЖ.

Здесь можно скачать примерный устав ТСЖ.

ТСЖ: за и против

ТСЖ — это некоммерческая организация. Следовательно, главной ее целью является не получение прибыли, а удовлетворение нужд участников в управлении их общей собственностью — многоквартирным жилым домом.

Как уже упоминалось, это одна из существующих форм решения данного вопроса. И далеко не всегда выгодная самим жильцам. Какие же аргументы за или против ТСЖ стоит учесть?

Аргументы

ТСЖ подразумевает самоорганизации и самоуправление при минимальном участии государства. Главным органом управления является общее собрание жильцов. Именно ему принадлежит право решать важнейшие вопросы, касающиеся их собственности, и нести ответственность за последствия этих решений.

Далеко не все собственники согласны на то, чтобы принимать в этом участие. Отсутствие желания вникать в дела ТСЖ, организовывать какие-либо работы, это то, с чем придется столкнуться инициативной группе.

Даже очевидные улучшения жизни после создания не сподвигнут определенную часть жильцов проявлять активность.

С другой стороны:

• очень часто инициатива исходит от тех жильцов, кто видит своей задачей не столько организацию управления домом, сколько личное обогащение;
• будущее правление ТСЖ просто не обладает навыками, необходимыми для организации нормального функционирования всего «домашнего хозяйства».

В обоих случаях жильцов ждет увеличение расходов и скандалы.

Но чаще всего оказывается, что с возникновением ТСЖ суммы в квитанциях уменьшаются, а вот качество обслуживания значительно улучшается.

Это достигается за счет выбора подрядчиков не по принципу кумовства, а по качеству выполняемых работ.

К тому же появляется возможность получать дополнительный доход за счет использования нежилых общих помещений или получения дополнительных услуг, таких как консьерж, охрана парковки и т. д.

Оплата

Наибольшее преимущество ТСЖ — это именно возможность самостоятельно выбирать поставщиков некоторых услуг. Кроме, разумеется, тех отраслей, где существует монополия.

Впрочем, даже в сфере ЖКХ появляется и расширяется конкуренция. Для жильцов такая возможность выражается в уменьшении суммы коммунальных платежей.

Электроэнергия

Оплата электроэнергии производится по показаниям счетчика. Она состоит из двух частей:

• оплаты энергии, потребленной каждой квартирой;
• оплатой энергии, что насчитал общедомовой прибор учета (ОДН), учитывается та энергия, что тратится на освещение лестничных клеток, работу лифтов и прочего внутридомового электрооборудования.

Снижать эти расходы ТСЖ старается за счет замены ламп на энергосберегающие, а то и вовсе устанавливая датчики движения, которые включают свет только в том случае, когда появляются люди.

И все же существенно уменьшить сумму за электроэнергию вряд ли удастся. Тарифы устанавливаются государством, которое является монополистом в данной отрасли.

Отопление и горячее водоснабжение

Отопление и горячее водоснабжение, по большей части, также предоставляются монопольными поставщиками.

Нагрев воды производится либо как побочная функция тепловых электростанция (ТЭЦ), либо специально, электроприборами. Количество энергии, необходимое для нагрева рассчитывается по средним значениям и не учитывает специфику каждого отдельного дома или погодные аномалии. То же относится и к оплате.

Впрочем, в последнее время современные дома стали оборудоваться собственными автономными котельными, которые подают столько тепла, сколько необходимо в каждый конкретный момент.

Оплата в этом случае может производиться либо по счетчикам, либо из расчета площади квартиры и нормы потребления. В таком случае экономия может получиться весьма значительная.

Холодное водоснабжение и водоотведение

Холодная вода также поставляется монополистом. Но и здесь есть способ сэкономить.

Существует два способа оплаты этой услуги:

• по показаниям счетчика;
• по нормативам.

Причем счетчики ставятся не только в квартирах, но для дома в целом. Нормативы же не только усредненные, но и сильно завышены.

Установка ТСЖ общедомового счетчика позволит существенно снизить платеж.

Обслуживание лифтов

В зависимости от количества и состояния лифтов договор, заключенный с обслуживающей компанией, может содержать различные условия. Например, рассматривать комплексное или полное обслуживание. Соответственно будет меняться и стоимость пользования лифтом для жильцов.

Пока организаций, обслуживающих лифты не так много, но в дальнейшем конкуренция между ними может привести к снижению цен и повышению качества работ.

Вывоз ТБО

ТСЖ, как правило, выбирает поставщика этой услуги на конкурсной основе.

Что дает возможность найти ту подрядную организацию, которая проделает это за наименьшие деньги, и сменить ее, если качество выполняемых работ не будет устраивать жильцов.

Текущий и капитальный ремонт

Капитальный ремонт осуществляется за счет средств бюджета и специального фонда, который формируется из взносов граждан.

ТСЖ к решению вопросов капремонта практически не имеет отношения. А вот текущий ремонт полностью в его зоне ответственности. Это касается как оборудования, так и общих помещений в доме.

Целесообразность создания товарищества собственников жилья

Вопрос целесообразности создания ТСЖ решается на общем собрании жильцов.

Но сразу стоит отметить, когда условия для организации такой формы управления являются наиболее подходящими:

• дом и все его оборудование и коммуникации новые;
• собственники квартир купили их, а не приватизировали, т. е. большая часть жильцов — социально активное население трудоспособного возраста;
• имеются нежилые помещения, которые могут приносить доход, а также возможность размещать наружную рекламу;
• имеется придомовая территория, требующая благоустройства;
• в доме (или домах) большое количество квартир.

На видео об аргументах в пользу ТСЖ