Основные этапы продажи квартиры

Главная цель продавца – найти серьезного покупателя, готового заплатить искомую сумму за недвижимость, без длительных и необоснованных торгов.

Желательно искать клиента без посредников, так как агентства недвижимости заинтересованы в дешевой покупке и будут сбавлять цену за недвижимость «до последнего», убеждать клиента в изъянах квартиры и других сложностях самостоятельной продажи.

Важно соблюсти все правила сделки – оформить договор согласно нормам ГК и получить деньги без существенного риска.

Подготовка к сделке

Этапы продажи квартиры включают тщательную подготовительную работу:

• оформление правоустанавливающих документов;
• согласование перепланировки;
• проверку возможных претендентов на недвижимость.

Юристы рекомендуют брать выписки из домовой книги, Росреестра, чтобы быть в курсе – кто прописан в квартире или временно выписался из нее.

Выписка из регистрационной службы позволит выяснить информацию о собственнике и наличие обременений на жилплощадь, притязаний со стороны третьих лиц.

Условно к подготовительным работам можно отнести тщательный осмотр квартиры и общение с соседями.

Необходимые документы

Их перечень включает:

• правоустанавливающий документ – договор продажи с прежним владельцем, письменные подтверждения сделки дарения, ренты с пожизненным иждивением, наследования, судебное решение;
• свидетельство о собственности со всеми реквизитами;
• кадастровый паспорт и план БТИ на квартиру;
• договор продажи с новым покупателем – по правилам статей 549-558 ГК РФ;
• акт приема-передачи;
• документы об оплате государственной пошлины – в размере 2 тыс. руб.

Здесь представлены образцы кадастрового паспорта на квартиру, плана БТИ на квартиру.

Если квартиру продает представитель собственника, то необходима нотариально подписанная доверенность.

Здесь представлен образец доверенности на продажу квартиры.

Часто покупатели также требуют предоставление копии финансового лицевого счета, сведения о котором подтверждают отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Внесение задатка

Такое условие возможно при договоренности между продавцом и покупателем. Часть стоимости квартиры может быть передана по соглашению о задатке.

Оно должно содержать:

• обязательные сведения о сторонах, включая их паспортные данные;
• информацию о квартире;
• ее полную стоимость – цифрами и прописью.

Соглашение может быть составлено в простой форме, но желательно, чтобы оно было удостоверено у нотариуса.

В документе обозначают точный размер задатка, с указанием даты и срока его передачи.

Если продавец откажется продавать квартиру, то он обязан вернуть предоплату в двукратном размере.

Если от сделки откажется покупатель, то он теряет задаток. Можно оформить соглашение об авансе, по которому стороны просто возвращают друг другу оплаченную сумму.

Тут представлены образец соглашения о задатке, образец соглашения об авансе при продаже квартиры.

Этапы продажи квартиры

Можно выделить следующие стадии:

1. Поиск клиента.
2. Осмотр квартиры.
3. Условие об окончательной цене.
4. Проверку документов и юридической чистоты недвижимости.
5. Заключение предварительного договора и соглашения о задатке (при договоренности).
6. Подписание основной сделки продажи.
7. Регистрацию права собственности и передачу денег.

Оплата за недвижимость может предшествовать государственной регистрации, но желательно передавать деньги только после получения покупателем нового свидетельства о праве собственности.

Без посредников

Никто не вправе запретить продавцу заниматься продажей квартиры самостоятельно – подавать объявление в СМИ, договариваться с клиентом, собирать необходимую техническую документацию.

Продажа недвижимости без посредников может сэкономить часть средств.

Это бывает вполне оправданно, так как часто агентства недвижимости требуют за свои услуги солидный процент от сделки (5-10% от стоимости проданной квартиры).

Проблема заключается в том, что самостоятельная продажа квартиры чревата рисками:

• напороться на мошенников;
• продешевить сделку ;
• получить за квартиру сумму, меньше ее реальной стоимости.

Рекомендовано обращаться за помощью к посреднику, который будет брать деньги только после реальной помощи по реализации недвижимости.

По ипотеке

Этапов купли-продажи квартиры по ипотеке будет больше, так как необходимо:

• позаботиться о заявке на кредит;
• получить положительный ответ;
• за счет собственных средств провести независимую оценку недвижимости;
• получить согласие от продавца на оплату квартиры за счет ипотечных средств (что потребует время – до 1 месяца).

Продажа квартиры за счет денег по жилищному займу осуществляется аналогичным способом, за исключением особенности: покупаемая недвижимость переходит в залог к банку на срок полного погашения кредита.

Тут можно скачать образец ипотечного договора.

В новостройке

Покупка квартиры в новостройке требует проверки документов у застройщиков:

• проектной декларации на многоэтажный дом;
• свидетельства о собственности на землю;
• договора долгосрочной аренды.

В остальных аспектах стороны также заключают договор продажи, с обязательным указанием стоимости квартиры и срока передачи недвижимости в собственность покупателя.

Если квартира приобретается на стадии строительства, то она приобретается по договору долевого участия, с обязательной регистрацией сделки в Росреестре.

Под материнский капитал

Такие средства подойдут как часть оплаты стоимости недвижимости – в качестве первоначального взноса за ипотеку или последующей оплаты кредита.

Покупатель, имеющий право на выплату от государства за рождение второго и последующего ребенка, обращается в ПФ РФ с заявлением.

Деньги поступят на счет продавца через месяц после проверки документов.

Средства семейного капитала можно потратить на недвижимость, не дожидаясь, когда ребенку исполнится 3 года. Приобретаемая недвижимость оформляется в долевую собственность на всех членов семьи.

Здесь можно скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала.

С несовершеннолетними детьми

Если ребенок просто прописан в квартире, то продать недвижимость не составит большого труда. Достаточно выписать несовершеннолетнего и зарегистрировать его по новому месту жительства.

Когда у ребенка в собственности вся квартира или ее часть, то требуется согласие органа опеки, с подтверждением того, что после реализации недвижимости жилищные условия ребенка не будут ухудшены.

Здесь можно скачать образец заявления в органы опеки о разрешении на продажу квартиры, образец разрешения органов опеки на продажу квартиры.

Доли недвижимости

Продажа доли недвижимости требует соблюдения правила преимущественной покупки.

Такая доля быть предложена другим собственникам-дольщикам путем подачи специального уведомления. Ответ должен последовать в течение 30 суток.

Если сосед-дольщик отказался купить квартиру по предложенной цене, то собственник вправе реализовать часть недвижимости по цене, не ниже указанной в уведомлении.

Тут представлен образец договора продажи доли квартиры.

Заключение договора

Договор заключается в обычной форме, с указанием информации о сторонах, технических характеристик квартиры – общей и жилой площади.

Обязательным условием сделки будет цена недвижимости, обозначенная цифрами и прописью.

Договор должен содержать:

• условие о передаче денег;
• права, обязанности, ответственность сторон.

В документе должны указываются все зарегистрированные на жилплощади лица, с обозначением сроков их снятия с государственной регистрации.

Тут представлен образец типового договор купли-продажи квартиры.

Договор подписывается сторонами, с указанием даты заключения сделки.

Вместе документом договора оформляется акт передачи недвижимости – с обозначением сроков вручения ключей от недвижимости покупателю.

Передача денег

Деньги передаются через банковскую ячейку либо аккредитив:

• ячейка арендуется покупателем, в нее закладываются необходимые средства, получить которые продавец сможет только после регистрации права собственности;
• расчеты по аккредитиву осуществляется в безналичной форме, покупатель дает банку поручение о переводе денег на счет продавца в указанные сроки.

Возможна передача денег в наличной форме у нотариуса.

Тут можно скачать образец расписки в получении денег за квартиру.

Получение свидетельства о собственности

Свидетельство о собственности оформляется при оформлении заявления в Росреестре.

Вместе с этим документом в регистрирующий орган нужно представить:

• договор продажи;
• техническую документацию на квартиру;
• уведомление о продаже (если отчуждается доля);
• нотариальное согласие супруга на продажу (если жилье было куплено в браке);
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Срок регистрации составляет 10 дней.

Возможные риски

Основной риск – это продать квартиру мошенникам, которые могут передать собственнику жилья поддельные деньги, либо вовсе отказаться отдать часть суммы после приобретения собственности на недвижимость.

Для покупателя есть риск, что квартира продается недееспособным лицом, либо вовсе не собственником, по поддельным документам.

Риски будут сведены к минимуму, если не торопиться с выбором квартиры и тщательно проверять все документы.

Налогообложение

Налог с продажи квартиры подлежит оплате, если она была в собственности у продавца менее 3-х лет (13%).

Для покупателя предусмотрено права на налоговый вычет в размере – максимум 260 тыс. руб.

Заявление на вычет должно быть подано в территориальном управлении УФМС по месту регистрации покупателя.

Продажа квартиры всегда чревата рисками. Следует проявлять осторожность. Даже если есть посредник, нужно не лениться самому контролировать все этапы сделки, передавать деньги только после улаживания всех нюансов продажи – лично или через доверенных лиц.

На видео об оформлении продажи жилья