В государствах с рыночными механизмами строительство новых домов основано на ипотечных системах финансирования.
В России, с учетом становления экономических отношений, на уровне государственного регулирования реализована программа привлечения денежных средств у населения на возведение жилых зданий непосредственно строительными компаниями.
Этот подход финансирования получил название долевое участие в строительстве.
Для привлечения денежных средств девелоперам или строительным компаниям необходимо пройти определенную процедуру оформления земельного участка, оценку и прочее.
Долевое участие в строительстве с точки зрения участника в соответствии с действующим законодательством есть не что иное, как определенная форма покупки жилья по предоплате.
Закон гарантирует негосударственным инвесторам передачу жилья в собственность при условии его финансирования в форме капитальных вкладов.
По сути, этот подход реализует схему привлечения застройщиком граждан (дольщиков, участников) в качестве покупателей жилья, которое будет построено за их счет. Регламентирует отношение договор на долевое участие в строительстве.
Что это дает участнику? Дольщик:
Кроме того, введение в действие новой нормативно-законодательной базы:
Основным законодательным актом, регламентирующим отношения застройщика и участника долевого строительства, является Федеральный Закон (ФЗ) №214, принятый в декабре 2004 года.
Нормы, изложенные в документе, определяют:
Основой юридических отношений застройщика и участника является договор долевого участия в строительстве, который:
Кроме того, составление документа не должно противоречить Гражданскому Кодексу (ГК) РФ и Закону «О защите прав потребителей».
В соответствии со статьей 7 ФЗ № 214 качество передаваемого объекта должно соответствовать требованиям проектной документации, техническим и градостроительным регламентам.
Граждане имеют право финансировать как жилье в многоквартирных домах, так и строительство коттеджей, индивидуальных домостроений, малоэтажных жилых зданий и прочее.
В соответствии с законодательством после ввода в эксплуатацию участник получает на правах собственности оговоренное договором (ДДУ) жилье и часть в общем имуществе.
Долевое участие в строительстве многоквартирного сооружения может осуществляться на следующих принципах:
Дольщик имеет право получить имущественный вычет при долевом участии в строительстве жилья.
Нужно ли платить госпошлину за регистрацию дополнительного соглашения к договору долевого участия? Смотрите тут.
На основании статьи 4 ФЗ №214 ДДУ считается действительным только после государственной регистрации.
Документ составляется с учетом включения следующих обязательных пунктов:
Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве.
На основании статьи 15.2 ФЗ №214 застройщик имеет право обеспечить исполнение своих обязательств, участвуя в программах страхования гражданской ответственности.
Условия страховки разъясняются участникам.
Строительная организация обязана предоставить сведения о страховщике, который в свою очередь утверждает правила с учетом норм действующего закона в сфере долевого строительства.
Объектом страхования и страховым случаем выступают имущественные интересы организации, привлекающей средства для строительства у физических и юридических лиц, по неисполнению или ненадлежащему выполнению своих обязательств по ДДУ. Дольщики приобретают статус выгодоприобретателя.
Цена договора регулируется в соответствии со статьей 5 ФЗ № 214 и может определяться как стоимость возмещения предоставленных услуг или затрат на строительство объекта жилой недвижимости.
Застройщику предоставляется право расторгнуть договор, если цена, вносимая по частям, не будет уплачена в установленные сроки и носить систематический порядок.
Просрочка очередного платежа не может превышать 2 месяца или количество неуплаченных вовремя сумм превышает 3 за календарный год.
За несвоевременную оплату застройщик в договоре имеет право предусмотреть компенсацию в виде пени, размер которой определен законом.
Одной из самых распространенных проблем при финансировании строительства по ДДУ является нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
Застройщик при этом находит объективные причины, чтобы не компенсировать потери дольщику и пытается заключать дополнительные соглашения.
Другой неприятной ситуацией может стать возникновение форс-мажорных обстоятельств, за последствия которых дольщик отвечает на правах партнера.
Кроме того, разорение строительной организации может привести к потерям капитала участником строительства за счет недостаточности средств, которые покрывают неисполнение обязательств застройщика.
Компенсации государственных сборов в сфере долевого строительства устанавливают соответствующие положения Налогового Кодекса (НК) РФ.
Статьей 220 НК РФ определено, что:
Сумма вычета для участника долевого строительства не может превышать 2 миллиона рублей (разъяснения Министерства финансов РФ).
В случае невыполнения обязательств со стороны девелопера или строительной компании дольщику в соответствии с действующим законодательством предоставлено право:
Дольщик может оформить доверенность на регистрацию договора участия в долевом строительстве.
Как рассчитывается неустойка по договору долевого участия? Читайте здесь.
Какой срок регистрации договора долевого участия? Подробная информация в этой статье.
Одним из видов возмещения ущерба со стороны застройщика законодательством предусмотрена денежная компенсация в виде неустойки или пени.
Подобная норма прописывается в ДДУ. Но отсутствие пункта предусматривающего ответственность застройщика не освобождает его от исполнения обязательств.
Здесь можно скачать образец уведомления о выплате неустойки.
В последнем случае дольщик имеет право требовать оплату в судебном порядке. Размер неустойки не может превышать сумму установленную законодательством.
Тут представлен образец искового заявления о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве.
Для подачи искового заявления необходимо представить:
Введут ли запрет на долевое участие?
Ошибочно полагать, что долевое участие в строительстве связано исключительно с преимуществами. Безусловно, это приносит выгоду для обеих сторон-участников договора, но имеется и ряд минусов, о которых многие забывают. Запрет на долевое участие в строительстве в России был предложен членами партийной группы, основанной при...
Получение имущественного вычета при долевом участии в строительстве
Покупка жилья – удовольствие не дешевое. Поэтому в целях экономии многие граждане покупают недвижимость в многоквартирном доме, что только возводится. Возможно ли в таком случае обратиться в государственные структуры для получения имущественного вычета при долевом участии в строительстве в 2020 году? Рассмотрим, какие...
Риски долевого участия в покупке квартиры
В наши дни актуальной является проблема, связанная с приобретением жилья. С каждым месяцем его стоимость возрастает, и жители страны стремятся хоть как-то обеспечить себя и свою семью жилой площадью. Справиться с этим помогают ипотеки, предоставляемые банками, а также долевое участие. Каковы риски ДУ при приобретении жилья и...
Порядок регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия
Форма приобретения недвижимости в строящихся многоквартирных домах путем передачи средств застройщику дом момента ввода в эксплуатацию называется долевым участием. На основании статьи 1 Федерального Закона (ФЗ) 214-ФЗ привлечение денег от физических и юридических лиц возможно: при оформлении договора долевого участия...
О страховании долевого участия в строительстве в 2020 году
Обязательным требованием к регистрации ДДУ в Росреестре будет наличие застрахованной ответственности в виде соответствующего договора с коммерческой страховой компанией, банком или обществом взаимного страхования (ОВС). Законом предусмотрены определенные требования к страховщику, с учетом размера его уставного капитала...
Оформление доверенности на государственную регистрацию договора долевого участия
На полпути к реализации мечты по приобретению жилья могут возникать преграды, которые связаны с бумажной волокитой, особенно если вы приобретаете объект в долевом строительстве. Для минимизации количества сдаваемой документации можете оформить доверенность на застройщика, который зарегистрирует заключенный договор в...
Что такое залог прав требования по договору долевого участия?
Долевое участие – один из инвестиционных инструментов, с помощью которого можно приобрести квартиру. Процедура производится в соответствии с договором долевого строительства. По сути, он выступает в качестве объекта. Его особенность заключается в том, что на момент передачи в залог он еще не построен. Дольщик, используя для...
Оформление переуступки прав по договору долевого участия в строительстве
Участие в долевом строительстве является одним из инвестиционных инструментов. Эта область права регулируется ФЗ №214 от 2004 года. В него входят положения, касающиеся переуступки прав требования. Что это такое? Покупка недвижимости по переуступке прав является непростой процедурой, нечасто встречающейся на...
Оплата госпошлины за регистрацию договора долевого участия в 2020 году
Договор долевого участия в строительстве – документ, устанавливающий взаимные права и обязанности его участников. Документ обладает юридической силой с момента подписания, если само соглашение не предусматривает иного порядка. ДДУ необходимо обязательно зарегистрировать. Это требование регламентируется ФЗ №214 от 2004...
Получение налогового вычета при долевом участии в строительстве
Возврат НДФЛ при приобретении жилой площади производится гражданам, которые купили недвижимость по договору долевого участия. Чтобы получить налоговый вычет, необходимо соответствовать ряду условий. К ним относится: наличие гражданства Российской Федерации; официальный источник заработка; отсутствие ранее...